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Precio de la vivienda vs gastos adicionales

Cuando ves un piso anunciado por 150.000 €, es fácil pensar que ese será el importe total de la operación. Sin embargo, al comprar vivienda en España hay una serie de gastos e impuestos que se suman al precio de venta y que pueden suponer aproximadamente entre un 10 % y un 13 % adicional, según el caso.

Por eso es tan importante no quedarse solo con el precio del anuncio y hacer números con todos los costes: impuestos, notaría, registro, gestoría, tasación, posibles comisiones bancarias y otros gastos posteriores como mudanza, muebles o pequeñas reformas. Solo así sabrás realmente cuánto dinero necesitas para comprar.

Impuestos: obra nueva vs segunda mano

Los impuestos al comprar un piso dependen principalmente de si se trata de obra nueva o de vivienda de segunda mano. Son los gastos más importantes después del precio de la vivienda.

Impuestos en vivienda de segunda mano: ITP

En pisos de segunda mano el impuesto principal es el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Es un porcentaje sobre el precio de compraventa (o sobre un valor mínimo fiscal que marque la administración) y varía según la comunidad autónoma, aunque suele estar entre el 6 % y el 10 %.

Por ejemplo, si compras un piso de segunda mano por 150.000 € y el tipo de ITP aplicable es del 8 %, solo en este impuesto pagarías 12.000 €. Es un gasto que debes abonar de una sola vez en el momento de la compra y que no suele poder financiarse con la hipoteca.

Impuestos en vivienda nueva: IVA y AJD

En obra nueva, en lugar de ITP se paga IVA y normalmente también Actos Jurídicos Documentados (AJD).

• IVA: para vivienda habitual suele ser el 10 % del precio de compra. En viviendas de protección oficial puede bajar al 4 % en algunos casos.
• AJD: es un impuesto que se aplica sobre la escritura pública y la hipoteca, y su tipo varía también según la comunidad autónoma, rondando habitualmente entre el 0,5 % y el 1,5 %.

Siguiendo el mismo ejemplo: en un piso nuevo de 150.000 €, el IVA al 10 % serían 15.000 €. Si el AJD fuese del 1 %, sumarías otros 1.500 €. Solo en impuestos ya estarías pagando 16.500 €.

Notaría, registro de la propiedad y gestoría

Además de los impuestos, al comprar un piso tendrás que asumir una serie de gastos de formalización de la operación. Suelen ser importes más pequeños que los impuestos, pero sumados también cuentan.

Gastos de notaría

La compraventa del piso se firma en escritura pública ante notario. Los aranceles notariales están regulados y dependen del precio de la vivienda y del número de folios y copias. Como referencia, la escritura de compraventa suele moverse en un rango aproximado de 600 a 1.000 €.

Gastos de registro de la propiedad

Una vez firmada la escritura, debe inscribirse en el Registro de la Propiedad para que tú constes como nuevo titular. Los honorarios del registro también están regulados y suelen ser algo inferiores a los de notaría: en muchos casos se mueven en torno a los 300–600 €, dependiendo del importe y la complejidad.

Gestoría

Si financias la compra con hipoteca, es habitual que una gestoría tramité el pago de impuestos y la inscripción de las escrituras de compraventa e hipoteca. El coste de la gestoría puede variar, pero es frecuente encontrar cifras en torno a 300–400 €. En algunos casos puedes elegir gestoría, en otros viene impuesta por el banco.

Tasación y otros gastos relacionados con la hipoteca

Si vas a necesitar financiación, la hipoteca también añade gastos específicos que conviene tener en cuenta desde el principio.

Tasación de la vivienda

El banco necesita una tasación oficial para saber cuánto vale el piso y hasta qué importe puede prestarte. La tasación la realiza una empresa homologada y su coste suele estar entre 250 y 500 €, aproximadamente, según el tipo de inmueble y la entidad tasadora.

Otros posibles gastos bancarios

Aunque actualmente muchos costes de constitución de la hipoteca recaen sobre la entidad financiera, es importante revisar bien la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) y la documentación que te entregue el banco para asegurarte de qué conceptos asumes tú y cuáles el banco.

También conviene revisar si el banco te exige productos vinculados como seguros de hogar, seguros de vida o tarjetas con comisiones. No forman parte estrictamente de los gastos de compra, pero sí afectan al coste total de la operación a largo plazo.

Gastos adicionales que casi nadie cuenta

Más allá de impuestos, escrituras y tasación, hay varios gastos que muchas veces se pasan por alto en los cálculos iniciales y que conviene sumar al presupuesto.

• Mudanza: depende de la distancia y del volumen de muebles, pero una mudanza profesional puede ir fácilmente de los 400 a más de 1.000 €.
• Muebles y electrodomésticos: aunque el piso esté en buen estado, casi siempre hay que comprar al menos parte del mobiliario.
• Pequeñas reformas o mejoras: pintar, cambiar puertas, actualizar cocina o baño, instalar armarios… Son partidas que pueden sumar varios miles de euros.
• Alta o cambio de suministros: luz, agua, gas, internet. Suelen tener costes de alta o cambio de titular, además del depósito o primer recibo.
• Cuota de comunidad y fondo de reserva: infórmate de si hay derramas aprobadas o previstas, y de la cuota de comunidad mensual.
• Seguro del hogar: especialmente si tienes hipoteca, será prácticamente obligatorio.

Ejemplo numérico orientativo de todos los gastos

Para tener una idea más clara, imagina que compras un piso de segunda mano por 150.000 € en una comunidad donde el ITP es del 8 % y necesitas hipoteca. Los números podrían ser aproximadamente:

• Precio de compra: 150.000 €
• ITP (8 %): 12.000 €
• Notaría compraventa: ~800 €
• Registro de la propiedad: ~400 €
• Gestoría: ~350 €
• Tasación: ~350 €

Solo sumando estos conceptos, ya estás en torno a 13.900–14.000 € de gastos, sin contar mudanza, mobiliario o posibles reformas. Es decir, para un piso de 150.000 €, podrías necesitar en torno a 165.000 € entre precio y gastos totales.

Cada caso es diferente y las cifras exactas dependerán de tu comunidad autónoma, del tipo de vivienda y de tus condiciones con el banco, pero este ejemplo te ayuda a entender la magnitud de los gastos y a evitar sorpresas de última hora.